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租賃辦公室需要明確的方向和注意事項(xiàng)
對(duì)于大多數(shù)公司來說，租辦公室都是一件棘手的事情。在租辦公室的過程中，你是否曾有過這樣的難題：因預(yù)算和場地規(guī)格達(dá)不到需求而心煩不已；因圖片和實(shí)地所呈現(xiàn)的貨不對(duì)版而叫苦不迭；因五花八門的中介推銷而眼花繚亂、愈加迷茫……
別著急，廣州辦公室出租小編將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析，助你提高辦公場所搜索效率，明確選址流程，確保您能夠在最短的時(shí)間內(nèi)租到最滿意的辦公室。
1、明確傳統(tǒng)辦公和聯(lián)合辦公的區(qū)別
辦公室租賃類型大致上可分為兩種：傳統(tǒng)辦公和聯(lián)合辦公。
【傳統(tǒng)辦公】是現(xiàn)在最普遍的一種辦公室租賃類型。
典型特點(diǎn)：租期較長，租賃時(shí)裝修條件不好需要自行裝潢設(shè)計(jì)。常見的傳統(tǒng)辦公室類型有傳統(tǒng)寫字樓、商鋪、產(chǎn)業(yè)園等。
適合租賃傳統(tǒng)辦公室的企業(yè)特點(diǎn)：公司整體規(guī)模在1-2年內(nèi)變化不大，注重企業(yè)形象和門面設(shè)計(jì)，看中公司裝修環(huán)境，租賃期限通常較長，以中大型企業(yè)或?qū)λ矫苄砸筝^高的企業(yè)為主。
【聯(lián)合辦公】最近幾年開始興起并慢慢流行開來的一種辦公室租賃類型。
典型特點(diǎn)：租賃方式靈活，最少可以允許只租幾個(gè)工位，按月出租，裝修情況基本都還不錯(cuò)，拎包入住，辦公配套設(shè)施較為完備，不需要額外花錢購置。常見的聯(lián)合辦公室類型有聯(lián)合辦公空間、企業(yè)孵化器等。
適合租賃聯(lián)合辦公的企業(yè)特點(diǎn)：公司在1-2年內(nèi)變化會(huì)很大，可能隨時(shí)準(zhǔn)備更換辦公地址，前期租金預(yù)算不多，并且不愿意花太多錢和時(shí)間精力來裝修設(shè)計(jì)辦公室，只要求能夠滿足基本辦公需求即可，以小公司尤其是創(chuàng)業(yè)公司為主。比較適合企業(yè)自己尋租，一般聯(lián)合辦公的簽約流程較為標(biāo)準(zhǔn)化，簽約過程簡單。
2、確定辦公室大小
明確辦公場地需要的面積，需要結(jié)合企業(yè)生命周期，考慮后續(xù)的人員招聘問題，一般情況下，企業(yè)前期發(fā)展業(yè)務(wù)，人員招聘較多。
按照相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，可以按照每人一個(gè)3-5平米的工位基數(shù)去做參考，極限壓縮在2.5平米，而當(dāng)前要租的辦公場所，要能夠滿足估算未來員工數(shù)量的三分之二，或四分之三，不要把空間算的太死，結(jié)合公司的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)估未來公司的人數(shù)，通過人數(shù)乘以每人需要面積數(shù)可估算出辦公總面積。
另外，還需要加上單間的個(gè)人辦公室、會(huì)議室、休息室、活動(dòng)室等面積最終可大致得出整個(gè)辦公場地的總面積。
當(dāng)然，聯(lián)合辦公的獨(dú)立辦公室，只需考慮員工辦公位置即可，會(huì)議室等設(shè)施都是共用的。
3、縮小篩選范圍
在選址時(shí)，如果漫無目的地搜索，會(huì)非常浪費(fèi)時(shí)間。下面為你提供一些關(guān)鍵變量/指標(biāo)，可以幫助你縮小篩選范圍。
【價(jià)格預(yù)算】首先要明確自己的辦公場所租金預(yù)算和其他費(fèi)用，包括租賃費(fèi)用、中介費(fèi)、裝修費(fèi)、清潔費(fèi)、辦公用品、辦公設(shè)備（桌椅、電腦、其他電器）等，通過詳細(xì)的成本核算明確可接受的單價(jià)范圍，方便進(jìn)一步篩選。
【地理位置】在地理位置的選上，除了交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等因素，產(chǎn)業(yè)布局也需要考慮在內(nèi)，比如在上海境內(nèi)，各區(qū)產(chǎn)業(yè)分布有著明顯的差異：
嘉定工業(yè)區(qū)多汽車相關(guān)行業(yè)、普陀區(qū)軟件開發(fā)公司較多：
后續(xù)，廣州辦公室出租小編會(huì)給大家詳細(xì)分析上海產(chǎn)業(yè)分布情況，歡迎關(guān)注。
【期限】租期越長，選擇就會(huì)更多。但有些初創(chuàng)公司人員擴(kuò)張較快，所以公司創(chuàng)始人應(yīng)該從多方面考慮，和業(yè)主談一個(gè)更加靈活的租賃期限。
4、辦公室如何看
【采光】主要看朝向，寫字樓朝向最佳正南正北，東西長，南北窄，能夠通透最佳。另外采光如何、窗戶的分布如何、中央空調(diào)的分布及額定功率等情況是否會(huì)符合公司的辦公需求。
一般情況下，內(nèi)部復(fù)式結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部互通，不僅給門禁系統(tǒng)的保安管理方面帶來方便，也方便企業(yè)進(jìn)行行政管理和成本控制；板式寫字樓的機(jī)電設(shè)置、防火等功能區(qū)都分布在樓體兩端，這樣可以節(jié)省面積，提高實(shí)用率；而塔式寫字樓的功能則通常分布在樓體中心，這樣做則是出于各個(gè)方向采光的考慮，但中間朝里肯定是沒有采光的。
【通風(fēng)】看中央空調(diào)的密度和功率。
【房屋質(zhì)量】是否漏水，是否有裂縫，是否甲醛超標(biāo)。
【周邊】了解周邊餐飲、購物、交通是否方便，可以使用餓了么、美團(tuán)、大眾點(diǎn)評(píng)等APP了解周圍店鋪分布，并結(jié)合企業(yè)自身需求進(jìn)行選擇。
【公共設(shè)施】看電梯：了解電梯載重指標(biāo)；電梯配套跟樓內(nèi)人數(shù)的匹配度，這點(diǎn)可以通過早中晚高峰時(shí)期是否排隊(duì)，排隊(duì)需多久等衡量。看廁所：詳細(xì)看一下廁所環(huán)境如何、廁所數(shù)量是否充足等。
【物業(yè)服務(wù)】物業(yè)服務(wù)是否到位，重點(diǎn)看保潔是否按時(shí)按點(diǎn)進(jìn)行清潔打掃，能否時(shí)刻保持寫字樓整體環(huán)境的干凈整潔。
【裝修情況】去看的房子的裝修狀況直接決定了裝修的成本。比較理想的狀況其實(shí)是毛坯房，這樣電路、空調(diào)、隔斷都可以從0開始做，做符合自己公司風(fēng)格的東西。但是大部分都已經(jīng)有公司用過的，隔斷都得打掉，跟著墻壁地面都得重做。如果要考慮裝修成本，建議帶一個(gè)熟識(shí)的裝修師傅去估計(jì)一下價(jià)格。
5、租賃過程中的注意事項(xiàng)
【租金報(bào)價(jià)形式】一般寫字樓的租金報(bào)價(jià)形式分為三種：1、純租金；2、租金中包含物業(yè)費(fèi)用（這種形式多在租賃分散式業(yè)權(quán)寫字樓時(shí)出現(xiàn)）；3、租金中包含物業(yè)費(fèi)用和發(fā)票。
【付款方式】具體是押幾付幾，業(yè)主一般會(huì)根據(jù)不同的承租期對(duì)押金作出不同的要求。比如押3付3就是指你每次付款是付3個(gè)月的租金，第一期付款時(shí)付3個(gè)月租金的錢作為押金，這個(gè)是很不合理的一個(gè)要求。一般情況下是押1付3。
【中央空調(diào)的時(shí)間及加時(shí)費(fèi)用】一般寫字樓中央空調(diào)供氣時(shí)間是周一到周五8:00-17:00，這個(gè)期間的費(fèi)用只是走電而已，具有寫字樓資質(zhì)的樓是商用電，上海的價(jià)格是1.2元/度。如果你們公司經(jīng)常需要加班或者周六日需要上班，就要問清楚增容費(fèi)。不同的樓不同，計(jì)算方式不同。有的按照每平米/每小時(shí)計(jì)算，有的按照每小時(shí)計(jì)算，價(jià)格也不等。
【房屋的使用率】因?yàn)閷懽謽嵌加泄珨偅ū热绱髲d、走廊、電梯、廁所等），所以拿到的面積肯定不是報(bào)出的面積。使用率一般在70%左右，高一點(diǎn)的可能達(dá)到75%。如果業(yè)主或者經(jīng)紀(jì)人報(bào)出的面積是600平米，使用率為70%，那么實(shí)際你去看房的時(shí)候面積應(yīng)該在420平米左右。你可以拿尺子或腳步大致測量一下面積。
【樓房是否具有寫字樓資質(zhì)】意思就是，如果你的公司需要正式注冊(cè)或者搬遷注冊(cè)地址，就需要搬到有注冊(cè)資格的樓房。鑒別很簡單，只要該樓房可以作為公寓或者已經(jīng)有人入住，那這個(gè)樓就應(yīng)該被pass。寫字樓資質(zhì)的房子是商用或者辦公用的。
【免租期】房屋要裝修，一般業(yè)主會(huì)給免租期。情況不同，免租期長短也不同。
【中介費(fèi)用】關(guān)于中介費(fèi)，有的是業(yè)主支付中介費(fèi)，有的是企業(yè)自己支付，具體要看企業(yè)與業(yè)主之間如何商議。
6、合同具體該怎么簽
1）和業(yè)主方當(dāng)面簽，注意檢查身份證和房產(chǎn)證和租賃證明書之類的證件，明確沒有上任租客“歷史遺留”的手續(xù)，確保自身可以順利辦下營業(yè)執(zhí)照。
2）提前上網(wǎng)了解租寫字樓常見的合同模板，如果業(yè)主方拿出來的合同中有些細(xì)節(jié)不一樣，注意思考一下是否存在問題，避免“霸王條款”。
3）了解清楚是否可對(duì)房子進(jìn)行隔斷、釘釘子之類的裝修工程。
4）寫字樓合同一般是至少簽一年，房租押一付三。如果不租，又要走什么樣的流程也應(yīng)在簽訂合同前和業(yè)主方溝通好。
5）盡量將涉及到具體金錢和日期的條款都寫入租賃合同。包括但不限于租金、支付周期（押幾付幾）、支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬、支付寶轉(zhuǎn)賬最好寫明賬號(hào)）、押金金額、免租期、退租條款（如要提前多長時(shí)間通知房東）等。
此外，常見的有水電費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、公攤費(fèi)、日常維修等費(fèi)用數(shù)額及相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最后詢問房東是否還存在需繳納但尚未提及的費(fèi)用。
6）若是存在考慮轉(zhuǎn)租的情況，也應(yīng)先詢問房東能否接受轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租是否會(huì)產(chǎn)生其他費(fèi)用、押金返還條件等。
7）業(yè)主和承租人的責(zé)任：比如租賃房屋有質(zhì)量問題，責(zé)任歸誰。這部分要寫的很詳細(xì)才行，不然有可能會(huì)吃虧。
8）租金：在租金年年飛漲的情況下，長期租房時(shí)候業(yè)主會(huì)提出租金漲價(jià)的要求，比如每年漲1元，或者按照5%的比例遞增。這些都要提前約定好，避免以后不必要的糾紛。
好了，以上就是租賃辦公室需要明確的方向和注意事項(xiàng)，如有問題歡迎留言~
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